И цены, и активность покупателей в 2011г. будут близки к прошлогодним.
2010 г. не принес столичному рынку жилища никаких революционных изменений. Правда, специалисты, подводя конец, давали разнообразные оценки. Так, аналитики группы фирм "Планета Оболонь" характеризовали состояние рынка недвижимости Киева в 2010 г. как глубокий системный кризис. Наименее категоричен был в своих суждениях президент Союза экспертов по недвижимости Украины Александр Рубанов: "2010 г. возможно скорее назвать годом стагнации".
Хотя, нашлись и те, кто говорил о стабилизации и начале развития. Если 2009 г. прошел под лозунгом "адаптируйся и выживай", то 2010-й возможно смело назвать годом стабилизации.
Кто-то возразит: это субъективные оценки. Согласны. Однако объективных, к несчастью, в Украине нет, т.к. официальные данные о числе сделок общественности недоступны. Не слишком давно ряд экспертов рынка недвижимости и корреспондентов, освещающих эту тему, в частности и автор таких строк, подписали общее обращение к Министерству юстиции Украины с просьбой опубликовать реальные данные по количеству совершаемых сделок. Благо, эта информация ч/з нотариат и региональные управления юстиции в Министерство поступать обязана. Однако Минюст отделался формальной отпиской, что сбор подобных данных в его обязанности не входит, и порекомендовал собирать информацию по БТИ (которые таковой также давать не желают).
Остается лишь статистика, которую готовят отдельные агентства недвижимости. За период с 1 янв. 2010 по 1 янв. 2011 г. в Киеве было совершено 9406 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, и 2346 - продано в недостроенных домах. А по итогам 2009 г. на вторичном рынке жилища Киева было продано 6600 квартир, на первичном рынке - 1425 квартир. То есть в 2010 г. имело место значительное повышение количества сделок, что позволяет говорить об оживлении рынка.
СДЕЛОК БЫЛО МЕНЕЕ. В то же время, многие специалисты подвергают сомнению данные этой компании, т.к. нет полной ясности, как они имели возможность бы быть получены. А по субъективным ощущениям некоторых экспертов, активность на рынке даже слегка понизилась. Так директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий считает, что количество сделок было несколько менее, чем в 2009 г. Небольшое снижение количества сделок отмечено тоже по суммарным результатам крупнейших столичных сетевых агентств недвижимости, пользующихся единой сводной базой данных. На долю таких фирм приходится около 50 процентов всех сделок на рынке недвижимости Киева, и их результаты довольно достоверно отражают тенденции столичного рынка в целом. Хотя, большая часть опрошенных специалистов заявляет все-таки о небольшом увеличении количества сделок.
ЦЕНЫ СЛЕГКА ПОНИЗИЛИСЬ. В отношении расценок из специалистов тоже согласья нет. По заключению аналитиков профессионального портала недвижимости domik.net , за г. киевская жилая недвижимость подешевела приблизительно на 8% (как в долларах, так и в национальной валюте). С учетом же инфляции, думают аналитики, настоящее снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17-20 процента. Средняя стоимость продаваемых квартир с янв. по дек. 2010 г. понизилась приблизительно на 6 процентов. Алексей Холмецкий считает, что за г. цены упали приблизительно на 10 процентов. Владимир Духненко, директор рейтингового агентства "Эксперт-рейтинг", к тому же утверждает, что в течение целого года цены шли вниз. С 1 янв. 2010 г. по 1 янв. 2011 г. средняя реальная стоимость продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 7,28 процента.
По нашим же наблюдениям, полученным в итоге ежемесячного мониторинга ситуации на рынке недвижимости, цены к тому же понизились. Так, однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. м в спальных районах, которые в январе 2010 г. возможно было купить за 50 долларов тыс, теперь предлагаются по 46 долларов-48 тысячи. "Двушки" площадью 42-45 кв. м, которые шли по 68 долларов тыс, теперь выставляются за 65 долларов тыс.
ЧТО БУДЕТ С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ?
По заверениям большей части специалистов, одно из достижений 2010г., - возобновление, впрочем и в скромных масштабах, ипотечного кредитования. Если в 2009 г. мы с трудом отыскали 10 банков, выдающих ипотечные кредиты, то в итоге 2010 г. их было около 30. Понизились и процентные ставки. Если весной этого г. они были в районе 25-30 процента, то в осеннее время - 19-22 процента.
Под какие проценты будет выдаваться ипотека в 2011 г.? По заключению I-го заместителя руководителя управления АО "Сбербанк РФ" Александра Ведяхина, на протяжении г. средняя ставка по ипотечным кредитам понизится с нынешних 19-22 процента до 16 процентов. А это означает, что в 2011 г. больше людей сумеет позволить себе взять ипотечный кредит. Судите сами. Если взять 20 долларов тыс (160 тысяч грн.) на 15 лет под 22 процента годовых, то ежемесячный платеж по аннуитету будет составлять 3050 грн. При ставке же в 16 процентов он будет 2350 грн.
Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко определенные надежды возлагает на то, что уставной фонд государственного ипотечного учреждения был увеличен с 200 миллионов грн. до 2,2 миллиарда грн. "Хотелось бы веровать, - заявляет эксперт, - что сейчас ГИУ займется настоящим рефинансированием ипотечных кредитов. Если ГИУ будет продолжать рефинансировать по ставке 11 процентов, пускай банки накинут еще свои несколько %, у массы людей появится возможность взять ипотечный кредит под 14-15%".
ВЗНОСЫ - МЕНЕЕ. Ожидается и некоторое смягчение условий выдачи кредитов. К примеру, как заявляет Александр Ведяхин, в этом г. вероятно снижение первоначального взноса с 40-50 процента от полной стоимости жилища до 25-30 процента.
Повышение сроков кредитования маловероятно, т.к., по заверениям Александра Ведяхина, у банков теперь есть сложность в привлечении "длинных" ресурсов. По этой причине, как и в 2010 г., средний срок кредитования, вероятнее всего, будет составлять 15 лет.
Вывод из всего вышесказанного возможно сделать следующий: для тех, кому не хватает до покупки жилища, скажем, $20-30 тысячи, дорога будет открыта. Они смогут взять кредит, ежемесячная выплата по которому не будет превышать ежемесячную плату за аренду квартиры. А вот тем, кому не хватает всерьез более, с ипотекой будет труднее. Ведь чем в большей сумме нуждаешься, тем больший будет платеж по кредиту, и тем более нужна будет официальная "белого цвета" зарплата, которую, вероятнее всего, банки будут настойчиво просить и в текущем г..
2010 г. не принес столичному рынку жилища никаких революционных изменений. Правда, специалисты, подводя конец, давали разнообразные оценки. Так, аналитики группы фирм "Планета Оболонь" характеризовали состояние рынка недвижимости Киева в 2010 г. как глубокий системный кризис. Наименее категоричен был в своих суждениях президент Союза экспертов по недвижимости Украины Александр Рубанов: "2010 г. возможно скорее назвать годом стагнации".
Хотя, нашлись и те, кто говорил о стабилизации и начале развития. Если 2009 г. прошел под лозунгом "адаптируйся и выживай", то 2010-й возможно смело назвать годом стабилизации.
Кто-то возразит: это субъективные оценки. Согласны. Однако объективных, к несчастью, в Украине нет, т.к. официальные данные о числе сделок общественности недоступны. Не слишком давно ряд экспертов рынка недвижимости и корреспондентов, освещающих эту тему, в частности и автор таких строк, подписали общее обращение к Министерству юстиции Украины с просьбой опубликовать реальные данные по количеству совершаемых сделок. Благо, эта информация ч/з нотариат и региональные управления юстиции в Министерство поступать обязана. Однако Минюст отделался формальной отпиской, что сбор подобных данных в его обязанности не входит, и порекомендовал собирать информацию по БТИ (которые таковой также давать не желают).
Остается лишь статистика, которую готовят отдельные агентства недвижимости. За период с 1 янв. 2010 по 1 янв. 2011 г. в Киеве было совершено 9406 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, и 2346 - продано в недостроенных домах. А по итогам 2009 г. на вторичном рынке жилища Киева было продано 6600 квартир, на первичном рынке - 1425 квартир. То есть в 2010 г. имело место значительное повышение количества сделок, что позволяет говорить об оживлении рынка.
СДЕЛОК БЫЛО МЕНЕЕ. В то же время, многие специалисты подвергают сомнению данные этой компании, т.к. нет полной ясности, как они имели возможность бы быть получены. А по субъективным ощущениям некоторых экспертов, активность на рынке даже слегка понизилась. Так директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий считает, что количество сделок было несколько менее, чем в 2009 г. Небольшое снижение количества сделок отмечено тоже по суммарным результатам крупнейших столичных сетевых агентств недвижимости, пользующихся единой сводной базой данных. На долю таких фирм приходится около 50 процентов всех сделок на рынке недвижимости Киева, и их результаты довольно достоверно отражают тенденции столичного рынка в целом. Хотя, большая часть опрошенных специалистов заявляет все-таки о небольшом увеличении количества сделок.
ЦЕНЫ СЛЕГКА ПОНИЗИЛИСЬ. В отношении расценок из специалистов тоже согласья нет. По заключению аналитиков профессионального портала недвижимости domik.net , за г. киевская жилая недвижимость подешевела приблизительно на 8% (как в долларах, так и в национальной валюте). С учетом же инфляции, думают аналитики, настоящее снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17-20 процента. Средняя стоимость продаваемых квартир с янв. по дек. 2010 г. понизилась приблизительно на 6 процентов. Алексей Холмецкий считает, что за г. цены упали приблизительно на 10 процентов. Владимир Духненко, директор рейтингового агентства "Эксперт-рейтинг", к тому же утверждает, что в течение целого года цены шли вниз. С 1 янв. 2010 г. по 1 янв. 2011 г. средняя реальная стоимость продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 7,28 процента.
По нашим же наблюдениям, полученным в итоге ежемесячного мониторинга ситуации на рынке недвижимости, цены к тому же понизились. Так, однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. м в спальных районах, которые в январе 2010 г. возможно было купить за 50 долларов тыс, теперь предлагаются по 46 долларов-48 тысячи. "Двушки" площадью 42-45 кв. м, которые шли по 68 долларов тыс, теперь выставляются за 65 долларов тыс.
ЧТО БУДЕТ С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ?
По заверениям большей части специалистов, одно из достижений 2010г., - возобновление, впрочем и в скромных масштабах, ипотечного кредитования. Если в 2009 г. мы с трудом отыскали 10 банков, выдающих ипотечные кредиты, то в итоге 2010 г. их было около 30. Понизились и процентные ставки. Если весной этого г. они были в районе 25-30 процента, то в осеннее время - 19-22 процента.
Под какие проценты будет выдаваться ипотека в 2011 г.? По заключению I-го заместителя руководителя управления АО "Сбербанк РФ" Александра Ведяхина, на протяжении г. средняя ставка по ипотечным кредитам понизится с нынешних 19-22 процента до 16 процентов. А это означает, что в 2011 г. больше людей сумеет позволить себе взять ипотечный кредит. Судите сами. Если взять 20 долларов тыс (160 тысяч грн.) на 15 лет под 22 процента годовых, то ежемесячный платеж по аннуитету будет составлять 3050 грн. При ставке же в 16 процентов он будет 2350 грн.
Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко определенные надежды возлагает на то, что уставной фонд государственного ипотечного учреждения был увеличен с 200 миллионов грн. до 2,2 миллиарда грн. "Хотелось бы веровать, - заявляет эксперт, - что сейчас ГИУ займется настоящим рефинансированием ипотечных кредитов. Если ГИУ будет продолжать рефинансировать по ставке 11 процентов, пускай банки накинут еще свои несколько %, у массы людей появится возможность взять ипотечный кредит под 14-15%".
ВЗНОСЫ - МЕНЕЕ. Ожидается и некоторое смягчение условий выдачи кредитов. К примеру, как заявляет Александр Ведяхин, в этом г. вероятно снижение первоначального взноса с 40-50 процента от полной стоимости жилища до 25-30 процента.
Повышение сроков кредитования маловероятно, т.к., по заверениям Александра Ведяхина, у банков теперь есть сложность в привлечении "длинных" ресурсов. По этой причине, как и в 2010 г., средний срок кредитования, вероятнее всего, будет составлять 15 лет.
Вывод из всего вышесказанного возможно сделать следующий: для тех, кому не хватает до покупки жилища, скажем, $20-30 тысячи, дорога будет открыта. Они смогут взять кредит, ежемесячная выплата по которому не будет превышать ежемесячную плату за аренду квартиры. А вот тем, кому не хватает всерьез более, с ипотекой будет труднее. Ведь чем в большей сумме нуждаешься, тем больший будет платеж по кредиту, и тем более нужна будет официальная "белого цвета" зарплата, которую, вероятнее всего, банки будут настойчиво просить и в текущем г..
