В банках всегда рассматривают вариант невыплат по ипотеке. Чтоб быстрее возвратить денежные средства, банкиры безжалостно продадут ваше жилье в короткие сроки и не дорого. уж будьте в этом уверены.
Хорошо, что не прошел "антикризисный" законопроект от правительства, дающий возможность банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам. Подобный механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилища: банки у людей забирали квартиры, пускали их в продажу по бросовым ценам, а заемщиков - на улицу.
Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Однако у нас условия остались труднее для банков и легче для заемщиков. По какой причине? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов "Укргазбанка" Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка "Хрещатик" Николай Верстюк.
Войдя в положение
Влияние на ипотечный рынок
Риелторы по-разному оценивают степень влияния на рынок "вторички" появление квартир-"арестантов", продаваемых с молотка. Однако любопытно, что никто не отрицает, что их бросовая стоимость на самом деле отразится на стоимостипрочих "хатынок".
Директор АН "Аякс" Борис Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилища наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до окончания г. на 30 процентов. Продажакрупного количества подобных квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику из продавцов и ускорит массовое удешевление жилища. В первую очередь подобный обвалкоснется 1-2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.
Допускает снижение расценок к концу г. на 30 процентов от нынешней стоимости "единичек" и "двушек" и директор Киевского союза экспертов "Недвижимость столицы" Ирина Никитина. Однако не столько посему, что вероятна перспектива возникновения крупного количества квартир, продаваемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов.По заключению эксперта, рынок обвалит не так сегмент "невозвратного" жилища, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.
В ближайшей перспективе, по заключению директора АН "Конкорд" Леонида Косачева, на рынке бесспорно появитсяболее жилища, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Однако даже если будет реально купить квартиры-"заключенные" на 50 процентов дешевле, это нечересчур повлияет на рынок в целом: другие квартиры будут дешеветь плавно, на 10-20 процента до окончания г..
Счастье на чужом горе
Если для должника лишиться квартиры - несчастье, то потенциальному покупателю будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Однако мы поинтересовались у юристов, могут ли, в первую очередь, должники побороться за "заемное" жилье или как минимум добиться, чтоб оно было продано по хорошей цене, чтоб и кредит возвратить, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям обзаводиться подобным "конфискатом".
Как подчеркнул защитник юридической компании "Вимэк-С" Владимир Яковенко, возможно попытаться ч/з судопротестовать претензии банка на квартиру, если появилисьне зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти доводы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, требуется настаивать, чтоб это происходило ч/зпубличные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилища, продав его "нужным людям". По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на I взнос для иного жилища.
Вообще, так или иначе возможно оспаривать право банка продать предмет залога - на судебные разбирательства могут уйти мес. и даже годы, а там, вероятно, финансовое состояние должника улучшится и он сумеет продолжитьпогашение кредита. Для покупателей же, по заключениююриста, приобретение подобной квартиры достаточнобезопасно: она проходит многоуровневые проверки на "чистоту" при приобретении заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в процессе принудительной продажи.
В любом случае, специалисты не советуют приобретатьподобные изъятые квартиры - очень большой риск того, что через некоторое время жилье придется возвратить. Ведь бывший собственник едва ли смирится с подобной потерей и будет искать метод его возвратить: здесь можно оспорить и результаты аукциона, и судовое решение о продаже. К примеру, если один из зарегистрированных в квартире отбывает срок и заявит о своих правах на собственность после.
Хорошо, что не прошел "антикризисный" законопроект от правительства, дающий возможность банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам. Подобный механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилища: банки у людей забирали квартиры, пускали их в продажу по бросовым ценам, а заемщиков - на улицу.
Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Однако у нас условия остались труднее для банков и легче для заемщиков. По какой причине? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов "Укргазбанка" Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка "Хрещатик" Николай Верстюк.
Войдя в положение
Банк и сейчас в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, можетсвоими силами продать предмет ипотеки - квартиру (по ст. 36 и 38 Закона "Об ипотеке"), однако без суда имеет право это сделать, лишь если подобный пункт "забит" в кредитномконтракте.
Однако это наиболее конфликтный и максимально трудныйдля банка метод решения трудности. Он охотнее восприметдоводы заемщика (к примеру, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам тяжеловыплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а денежные средства, которые тот взял на ее покупку.
По этой причине наилучший выбор для него - чтоб заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Или, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтоб возвратить кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.
Оценивание и суд
Однако это наиболее конфликтный и максимально трудныйдля банка метод решения трудности. Он охотнее восприметдоводы заемщика (к примеру, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам тяжеловыплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а денежные средства, которые тот взял на ее покупку.
По этой причине наилучший выбор для него - чтоб заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Или, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтоб возвратить кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.
Оценивание и суд
Хотя в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру или передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка.Однако лишь по судебному решению или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже контракт с банком об "автоматическом" изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать "конфискацию" ч/з суд - такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.
Однако уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, конечно, постарается с высокой скоростью превратить ее в денежные средства. При этом реальную рыночную стоимость "арестантки" будет нужноуточнять, ведь цены теперь упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Национальная исполнительная служба или коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.
При этом "штрафное" жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться только на публичных торгах - ч/з аукцион. О его проведении должно быть заблаговременно сообщено в прессе.
Возможность продажи за пол цены
Однако уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, конечно, постарается с высокой скоростью превратить ее в денежные средства. При этом реальную рыночную стоимость "арестантки" будет нужноуточнять, ведь цены теперь упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Национальная исполнительная служба или коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.
При этом "штрафное" жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться только на публичных торгах - ч/з аукцион. О его проведении должно быть заблаговременно сообщено в прессе.
Возможность продажи за пол цены
Тут начинается самое интересное: квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае возвратитавансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без жилища, и без уплаченных по кредиту денег.
Схема аукциона такая: квартира может оказатьсявыставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90процентов от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, ч/з 30 суток возможно провести повторные торги, на которых стоимость может оказаться уменьшена на 25 процентов. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им корпорация могут выкупить ее за 65 процентов от изначальной аукционной цены - т.е. за 58,5процента от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что позже продавать ее будет нужно еще дешевле, только бы быстрее возвратить сумму долга.
По заключению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам чаще всего будет нужно и за 50 процентов от реальной стоимости, принимая во внимание колоссальное падение спроса. Уже теперь они увеличили продажи ч/з коллекторов в 1,5 раза, а до окончания г. продажа квартир-"арестанток" может вырасти в 3-4 раза.
Схема аукциона такая: квартира может оказатьсявыставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90процентов от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, ч/з 30 суток возможно провести повторные торги, на которых стоимость может оказаться уменьшена на 25 процентов. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им корпорация могут выкупить ее за 65 процентов от изначальной аукционной цены - т.е. за 58,5процента от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что позже продавать ее будет нужно еще дешевле, только бы быстрее возвратить сумму долга.
По заключению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам чаще всего будет нужно и за 50 процентов от реальной стоимости, принимая во внимание колоссальное падение спроса. Уже теперь они увеличили продажи ч/з коллекторов в 1,5 раза, а до окончания г. продажа квартир-"арестанток" может вырасти в 3-4 раза.
Влияние на ипотечный рынок
Риелторы по-разному оценивают степень влияния на рынок "вторички" появление квартир-"арестантов", продаваемых с молотка. Однако любопытно, что никто не отрицает, что их бросовая стоимость на самом деле отразится на стоимостипрочих "хатынок".
Директор АН "Аякс" Борис Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилища наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до окончания г. на 30 процентов. Продажакрупного количества подобных квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику из продавцов и ускорит массовое удешевление жилища. В первую очередь подобный обвалкоснется 1-2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.
Допускает снижение расценок к концу г. на 30 процентов от нынешней стоимости "единичек" и "двушек" и директор Киевского союза экспертов "Недвижимость столицы" Ирина Никитина. Однако не столько посему, что вероятна перспектива возникновения крупного количества квартир, продаваемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов.По заключению эксперта, рынок обвалит не так сегмент "невозвратного" жилища, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.
В ближайшей перспективе, по заключению директора АН "Конкорд" Леонида Косачева, на рынке бесспорно появитсяболее жилища, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Однако даже если будет реально купить квартиры-"заключенные" на 50 процентов дешевле, это нечересчур повлияет на рынок в целом: другие квартиры будут дешеветь плавно, на 10-20 процента до окончания г..
Счастье на чужом горе
Если для должника лишиться квартиры - несчастье, то потенциальному покупателю будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Однако мы поинтересовались у юристов, могут ли, в первую очередь, должники побороться за "заемное" жилье или как минимум добиться, чтоб оно было продано по хорошей цене, чтоб и кредит возвратить, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям обзаводиться подобным "конфискатом".
Как подчеркнул защитник юридической компании "Вимэк-С" Владимир Яковенко, возможно попытаться ч/з судопротестовать претензии банка на квартиру, если появилисьне зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти доводы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, требуется настаивать, чтоб это происходило ч/зпубличные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилища, продав его "нужным людям". По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на I взнос для иного жилища.
Вообще, так или иначе возможно оспаривать право банка продать предмет залога - на судебные разбирательства могут уйти мес. и даже годы, а там, вероятно, финансовое состояние должника улучшится и он сумеет продолжитьпогашение кредита. Для покупателей же, по заключениююриста, приобретение подобной квартиры достаточнобезопасно: она проходит многоуровневые проверки на "чистоту" при приобретении заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в процессе принудительной продажи.
В любом случае, специалисты не советуют приобретатьподобные изъятые квартиры - очень большой риск того, что через некоторое время жилье придется возвратить. Ведь бывший собственник едва ли смирится с подобной потерей и будет искать метод его возвратить: здесь можно оспорить и результаты аукциона, и судовое решение о продаже. К примеру, если один из зарегистрированных в квартире отбывает срок и заявит о своих правах на собственность после.
