За долги выселить из квартиры теперь можно только по решению суда

В третьей части статьи 47 Конституции Украины четко написано, что кроме как по судебному решению никто не может быть выселен из жилища. То есть, если вы являетесь неплательщиком ипотеки, вас могут законно выселить лишь четко прописанном в законе способом.

Согласно с частью третьей статьи 47 Конституции Украины, никто не можетоказаться принудительно лишен жилища иначе, как на основании закона по судебному решению. Соответственно, выселять людей законно лишь в порядке и способом, строго определенным в законе. Сообщил Игорь Калитвенцев, управляющий партнер юридической компании "КПД Консалтинг".

"По нормативно-правовым актам, основанием для выселения должно быть соответствующее решение суда. Т.е. без решения суда выселение изжилища (жилой дом, квартира, другое жилое помещение) не допускается", - рассказывает Игорь Калитвенцев, управляющий партнер юридической компании "КПД Консалтинг".

По его словам, правовыми актами, предусматривающим основания и механизм выселения, являются: Жилищный кодекс Украины, Закон Украины "Об исполнительном производстве" и Закон Украины "Об ипотеке".

При этом, как подчеркивает И.Калитвенцев, предпосылкой для судебного разбирательства по делу о принудительном выселении должно быть письменное уведомление должника кредитором (ипотекодержатель, взыскатель) об освобождении жилища на протяжении мес. с момента получения указанного уведомления.

"В случае, если кредитор (ипотекодержатель, взыскатель) при обращении в суд сперва не соблюдает порядок уведомления должника об освобождении жилища, суд должен отказывать в иске (позиция Верховного Суда Украины, изложенная в письме от 7 окт. 2010 г.). Так, лишь на основании судебного решения о выселении и заявления взыскателя, государственный исполнитель (в случае, если должник не исполняет решение суда добровольно), производит принудительное выселение", - объясняет юрист.

Выселение заключается в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от лица (лиц), которое выселяется, принадлежащего ему имущества, домашних животных и в запрещении такому лицу пользоваться этим помещением.

Принудительному выселению подлежат только лица, указанные в исполнительном документе, выданном судом. Выселение производится в присутствии понятых при содействии органов внутренних дел с обязательным описанием имущества государственным исполнителем.

"В случае если исполнение решения производится при отсутствии лиц, которые подлежат выселению, государственный исполнитель обязан провести описание имущества. Описанное имущество передается для ответственного хранения лицу, определенному государственным исполнителем", - рассказывает И.Калитвенцев.

К тому же он подчеркнул, что в случае, если лицу, которое подлежит выселению, должно быть предоставлено иное жилое помещение, о чем должно быть указано в решении суда, государственный исполнитель уведомляет жилищный или иной орган, распоряжающийся жилым фондом, о сроке исполнения решения о предоставлении подобного помещения.

"В случае непредоставления в определенный срок иного жилого помещения государственный исполнитель составляет соответствующий акт и обращается в суд с представлением об установлении порядка последующего исполнения решения. До решения судом указанного вопроса и фактического предоставления иного жилого помещения исполнительные действия не осуществляются", - объясняет управляющий партнер юридической компании .

Вне указанного порядка принудительное выселение из жилища не допускается, следовательно, никто не может оказаться выгнан из жилищана улицу.

В завершение И.Калитвенцев подчеркнул, что лица, которые проживают в указанных помещениях на условиях контракта найма (аренды), не подлежат выселению, если:

- контракт найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного контракта, и о наличии подобного контракта было доведено к сведению ипотекодержателя или подобный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
- контракт найма (аренды) был заключен после заключения ипотечногоконтракта по согласию ипотекодержателя.

Не можете платить по ипотеке? Как не лишиться квартиры

В банках всегда рассматривают вариант невыплат по ипотеке. Чтоб быстрее возвратить денежные средства, банкиры безжалостно продадут ваше жилье в короткие сроки и не дорого. уж будьте в этом уверены.

Хорошо, что не прошел "антикризисный" законопроект от правительства, дающий возможность банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам. Подобный механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилища: банки у людей забирали квартиры, пускали их в продажу по бросовым ценам, а заемщиков - на улицу.

Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Однако у нас условия остались труднее для банков и легче для заемщиков. По какой причине? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов "Укргазбанка" Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка "Хрещатик" Николай Верстюк.

Войдя в положение 

Банк и сейчас в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, можетсвоими силами продать предмет ипотеки - квартиру (по ст. 36 и 38 Закона "Об ипотеке"), однако без суда имеет право это сделать, лишь если подобный пункт "забит" в кредитномконтракте.

Однако это наиболее конфликтный и максимально трудныйдля банка метод решения трудности. Он охотнее восприметдоводы заемщика (к примеру, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам тяжеловыплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а денежные средства, которые тот взял на ее покупку.

По этой причине наилучший выбор для него - чтоб заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Или, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтоб возвратить кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.

Оценивание и суд

Хотя в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру или передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка.Однако лишь по судебному решению или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже контракт с банком об "автоматическом" изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать "конфискацию" ч/з суд - такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.

Однако уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, конечно, постарается с высокой скоростью превратить ее в денежные средства. При этом реальную рыночную стоимость "арестантки" будет нужноуточнять, ведь цены теперь упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Национальная исполнительная служба или коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.

При этом "штрафное" жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться только на публичных торгах - ч/з аукцион. О его проведении должно быть заблаговременно сообщено в прессе.

Возможность продажи за пол цены 

Тут начинается самое интересное: квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае возвратитавансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без жилища, и без уплаченных по кредиту денег.

Схема аукциона такая: квартира может оказатьсявыставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90процентов от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, ч/з 30 суток возможно провести повторные торги, на которых стоимость может оказаться уменьшена на 25 процентов. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им корпорация могут выкупить ее за 65 процентов от изначальной аукционной цены - т.е. за 58,5процента от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что позже продавать ее будет нужно еще дешевле, только бы быстрее возвратить сумму долга.
По заключению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам чаще всего будет нужно и за 50 процентов от реальной стоимости, принимая во внимание колоссальное падение спроса. Уже теперь они увеличили продажи ч/з коллекторов в 1,5 раза, а до окончания г. продажа квартир-"арестанток" может вырасти в 3-4 раза.

Влияние на ипотечный рынок

Риелторы по-разному оценивают степень влияния на рынок "вторички" появление квартир-"арестантов", продаваемых с молотка. Однако любопытно, что никто не отрицает, что их бросовая стоимость на самом деле отразится на стоимостипрочих "хатынок".

Директор АН "Аякс" Борис Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилища наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до окончания г. на 30 процентов. Продажакрупного количества подобных квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику из продавцов и ускорит массовое удешевление жилища. В первую очередь подобный обвалкоснется 1-2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.

Допускает снижение расценок к концу г. на 30 процентов от нынешней стоимости "единичек" и "двушек" и директор Киевского союза экспертов "Недвижимость столицы" Ирина Никитина. Однако не столько посему, что вероятна перспектива возникновения крупного количества квартир, продаваемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов.По заключению эксперта, рынок обвалит не так сегмент "невозвратного" жилища, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.

В ближайшей перспективе, по заключению директора АН "Конкорд" Леонида Косачева, на рынке бесспорно появитсяболее жилища, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Однако даже если будет реально купить квартиры-"заключенные" на 50 процентов дешевле, это нечересчур повлияет на рынок в целом: другие квартиры будут дешеветь плавно, на 10-20 процента до окончания г..

Счастье на чужом горе

Если для должника лишиться квартиры - несчастье, то потенциальному покупателю будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Однако мы поинтересовались у юристов, могут ли, в первую очередь, должники побороться за "заемное" жилье или как минимум добиться, чтоб оно было продано по хорошей цене, чтоб и кредит возвратить, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям обзаводиться подобным "конфискатом".

Как подчеркнул защитник юридической компании "Вимэк-С" Владимир Яковенко, возможно попытаться ч/з судопротестовать претензии банка на квартиру, если появилисьне зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти доводы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, требуется настаивать, чтоб это происходило ч/зпубличные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилища, продав его "нужным людям". По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на I взнос для иного жилища.

Вообще, так или иначе возможно оспаривать право банка продать предмет залога - на судебные разбирательства могут уйти мес. и даже годы, а там, вероятно, финансовое состояние должника улучшится и он сумеет продолжитьпогашение кредита. Для покупателей же, по заключениююриста, приобретение подобной квартиры достаточнобезопасно: она проходит многоуровневые проверки на "чистоту" при приобретении заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в процессе принудительной продажи.

В любом случае, специалисты не советуют приобретатьподобные изъятые квартиры - очень большой риск того, что через некоторое время жилье придется возвратить. Ведь бывший собственник едва ли смирится с подобной потерей и будет искать метод его возвратить: здесь можно оспорить и результаты аукциона, и судовое решение о продаже. К примеру, если один из зарегистрированных в квартире отбывает срок и заявит о своих правах на собственность после.

Примеры ипотеки

Наполеон когда-то произнес об искусстве войны: "Все решают огромныебатальоны". В покупке жилища - приблизительно так же, все решают денежные средства: чем их больше, тем более у вас возможностей решить собственный квартирный вопрос так, как вам хочется.

А если денег нет? В этом случае и есть смыслдумать об ипотеке. Говоря языком того же военного искусства, ипотека - ваш маневр.

Именно потому есть у ипотеки еще 1особенность. Это не только лишь цифры, ставки и расчеты, но еще и весьма конкретные людские судьбы, которые часто зависят от пресловутого "квартирного вопроса".

По просьбе портала ipoteka-cred свои "истории улучшения жилищных условий" рассказали ряд людей, в свое время взявшие ипотечные кредиты. В качестве эксперта таких историй выступила Диана Маштакеева, президент Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов.


ИСТОРИЯ I-Я. ТРУДНОСТЬ ТЕЩИ


Казанцы Алексей и Вероника М. когда-то были одноклассниками. II-й раз судьба свела их уже спустя 10 лет после завершения школы, когда у Вероники за плечами был уже развод и пятилетний сын от I-го брака.Сперва встречались, позже решили жить за компанию. Хотя здесь все пошло в полном соответствии с известной когда-то песней Виктора Цоя: "Все говорят, что мы за компанию, однако никто не знает в каком".Собственной квартиры у Алексея не было. Вероника жила в огромнойтрехкомнатной, совместно с сестрой и мамой. И, как это зачастую бывает, попытка создать новую семью уперлась в жилье. Мама, обескураженная первым разводом дочери, к "попытке номер 2" отнеслась оченькритически. Взаимоотношения с новым зятем не складывались. К тому же, 5человек в 3-х комнатах - был очевидный перебор. По крайней мере, завести II-го малыша в таких условиях очень затруднительно. "Впрочем быпосему, что для этого рекомендуется, чтоб никто не дышал за стенкой", - смеется Вероника.

В общем, ч/з полгода новобрачные решили отделиться. Сперва снимали квартиру, позже Алексей подсчитал, что стоимость за аренду не гораздоотличается от взноса по ипотеке. И решили рискнуть. Доход у Алексея, работающего на производстве стройматериалов, вполне высокий, однаконе ровный - то премии выплатят, то пусто. Веронике, когда-то оставившей службу продаж косметической компании, чтоб заняться домашним хозяйством, пришлось опять уйти на работу, о чем она, хотя, не жалеет: "Надоело дома сидеть!"

В результате семья зарабатывает приблизительно 60 тысяч руб. в мес., выплачивая банку за просторную трехкомнатную квартиру около 9 тысяч вмес..

"Сейчас все встало на свои места, - заявляет Вероника. - Мама приходит в гости и посидеть с внуком, когда мы желаем сходить в кино или в гости к друзьям. Никаких ссор и выяснений взаимоотношений! Истина, мебелью мы будем обзаводиться достаточно медленно".

Из мебели у Алексея и Вероники лишь обстановка детской. Плюс большойматрац на полу в их спальне, старый холодильник и стол с 5-ютабуретками на кухне.

"Зато просторно! - смеется Алексей. - С учетом платежей, по ипотеке намтяжело выложить за обстановку круглую сумму разом, решили любой мес.приобретать по одной вещи. По нашим подсчетам, г. ч/з 2-3 совершеннообставим квартиру".

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ АЛЕКСЕЯ И ВЕРОНИКИ:

Сумма кредита - 740 тысяч руб.,
Срок кредита - 15 лет,
Размер ежемесячной выплаты - 8.881 рубля.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

В принципе, все сделано верно. Хотя при этих доходах семья довольномогла бы взять кредит не на 15, а на 10 лет. В варианте на 15 лет семьявсего заплатит по кредиту 1 600 тысяч руб., в варианте на 10 лет - лишьтолько 1 270 тысяч. А ежемесячный платеж при десятилетнем варианте составил бы всего 10 616 руб. - ненамного более нынешнего. Думаю, этим людям нужно постараться или досрочно закрыть этот кредит, илирефинансировать его на меньший срок и сэкономить более 300 тысяч на переплате.

ИСТОРИЯ II-АЯ. КАЖДОМУ - СВОЕ

В еще одной семье, на этот раз в Спб, все сложилось достаточно похоже. С той лишь разницей, что там сразу же понимали: жить совместно разным поколениям - не во всех случаях хорошо. Ирина Ш., опытный доктор, осталась после смерти мужа в огромной четырехкомнатной квартире. И сама решила: нужно бы отдать ее детям - дочери, ее мужу и четырнадцатилетнему внуку, которые до того снимали "двушку" вклассической "хрущевке". А сама решила перебраться в квартиру поменьше - купить двухкомнатную, при этом где-нибудь близко с детьми.

С этой задачей Ирина обратилась к ипотечным брокерам, которые напротяжении 2-х месяцев подобрали превосходный возможность - двухкомнатную "сталинку" фактически в 3-х минутах ходьбы от прошлогожилища. Трудность заключалась в том, что денег у Ирины хватало толькона 15 процентов от стоимости этой квартиры, а банки не готовы были дать ипотечный кредит (сказался достаточно скромный размер зарплаты). Брокеры предложили свое решение: взять кредит не под залог покупаемой двухкомнатной квартиры, а под залог имеющейся четырехкомнатной, стоимость которой в два раза перекрывала необходимую сумму. Подобный вариант плюс поручительство зятя, имеющего стабильную работу и неплохую "белую" зарплату в одном из госучреждений, банкиров удовлетворил. И обмен состоялся. Сейчас семья наслаждается просторными апартаментами, Ирине к тому же довольнокомфортно в неплохо обставленной "двушке", а денежные средства, которые раньше тратились на аренду, зять передает теще для уплаты ежемесячных взносов.

Хотя, на достигнутом тут останавливаться не собираются. Андрей - зять Ирины, узнав о системе рефинансирования кредитов, собирается перекредитоваться с тем, чтоб на это раз взять под залог жилища сумму побольше и осуществить наконец старую мечту - купить огромныйсемейный внедорожник.

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ ИРИНЫ:

Сумма кредита - 2,5 миллиона руб.,
Срок кредита - 10 лет,
Размер ежемесячной выплаты - 37 327 рублей.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Решение этой семьи - весьма логично. Если учесть, что раньше они платили зав аренду квартиры приблизительно 22-23 тысячи рублей в мес., то платить 37 тысяч за свое жилье представляется более выгодным. С учетом 4-комнатной квартиры в залоге, им будет весьма реально перекредитоваться на 4 млн. рублей. Хотя ежемесячный платеж в этом случае будет составлять 59 тысячрублей. Если семейный бюджет позволяет "тянуть" подобную сумму - вперед. Если нет, то стоит трижды подумать:может оказаться, вернее будет не рефинансироваться, а взять автокредит и выбрать машину меньшей стоимости.


ИСТОРИЯ III-Я. КАРЬЕРА В МОСКВЕ


Собственную ипотечную "тактику" применила Лина Р., специалист в области маркетинга. Приблизительно лет 7 назад Лина, уроженка Самары,заполучила приглашение на работу в Москву, в одной из "дочек" западных корпораций. Зарплата была предложена по провинциальным меркам сногсшибательная, 1 лишь минус - негде было жить. Однако все-таки,стремление сделать карьеру пересилило. Лина продала собственнуюдвухкомнатную квартиру в Самаре, слегка помогли с деньгами родители, ив результате была куплена однокомнатная малогабаритная квартирка в одном из подмосковных городов-саттелитов - Железнодорожном.

"Приходилось вставать в 5 утра, чтоб успеть в переполненных электричках на работу к, - вспоминает Лина. - Тогда я задалась целью как-то перебраться в Москву".

После 2-х лет, как писали в газетах советских времен, ударного усилий, Лине удалось отложить сумму, достаточную для улучшения жилищных условий, и подмосковная "однушка" была с доплатой сменена на комнату в коммунальной московской квартире.

"Жила с соседкой, так себе удобно, однако практически в центре города, - вспоминает Лина. - Зато просыпаться возможно было уже в 7.30! Я в первый раз за 2 г. позволила себе вечером не на вокзал бежать, а с коллегами в кофейне посидеть или в кино с подружкой сходить".

О большем Лина не мечтала, пока в РФ не начался ипотечный бум. СейчасЛина ведет подготовку еще к одному переезду. Комната продается, ледиберет ипотечную ссуду и собирается приобретать однокомнатную квартиру. Что, по ее словам, наконец, позволит ей по вечерам не тольколишь ходить в кино с подружкой.

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ ЛИНЫ:

Собирается взять ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. В качестве I-го взноса внесет стоимость комнаты в коммунальной квартире. Заплата Лины представляет 72 тысячи рублей в мес..

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Думаю, что для решения этой задачи Лине требуется кредитприблизительно в 2 миллиона рублей. С учетом, что у нее "белая" зарплата в "дочке" западной компании, она легко найдет банк, который выдаст ей кредит под 11 процентов или даже 10 процентов годовых. Тогда есть смысл взять кредит на 10 лет: ежемесячная выплата будет составлять27,5 тысячи рублей в мес.. При таком размере зарплаты и отсутствии деток- весьма посильный платеж.

Что будет с ипотечным кредитованием

И цены, и активность покупателей в 2011г. будут близки к прошлогодним.

2010 г. не принес столичному рынку жилища никаких революционных изменений. Правда, специалисты, подводя конец, давали разнообразные оценки. Так, аналитики группы фирм "Планета Оболонь" характеризовали состояние рынка недвижимости Киева в 2010 г. как глубокий системный кризис. Наименее категоричен был в своих суждениях президент Союза экспертов по недвижимости Украины Александр Рубанов: "2010 г. возможно скорее назвать годом стагнации".

Хотя, нашлись и те, кто говорил о стабилизации и начале развития. Если 2009 г. прошел под лозунгом "адаптируйся и выживай", то 2010-й возможно смело назвать годом стабилизации.

Кто-то возразит: это субъективные оценки. Согласны. Однако объективных, к несчастью, в Украине нет, т.к. официальные данные о числе сделок общественности недоступны. Не слишком давно ряд экспертов рынка недвижимости и корреспондентов, освещающих эту тему, в частности и автор таких строк, подписали общее обращение к Министерству юстиции Украины с просьбой опубликовать реальные данные по количеству совершаемых сделок. Благо, эта информация ч/з нотариат и региональные управления юстиции в Министерство поступать обязана. Однако Минюст отделался формальной отпиской, что сбор подобных данных в его обязанности не входит, и порекомендовал собирать информацию по БТИ (которые таковой также давать не желают).

Остается лишь статистика, которую готовят отдельные агентства недвижимости. За период с 1 янв. 2010 по 1 янв. 2011 г. в Киеве было совершено 9406 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, и 2346 - продано в недостроенных домах. А по итогам 2009 г. на вторичном рынке жилища Киева было продано 6600 квартир, на первичном рынке - 1425 квартир. То есть в 2010 г. имело место значительное повышение количества сделок, что позволяет говорить об оживлении рынка.

СДЕЛОК БЫЛО МЕНЕЕ. В то же время, многие специалисты подвергают сомнению данные этой компании, т.к. нет полной ясности, как они имели возможность бы быть получены. А по субъективным ощущениям некоторых экспертов, активность на рынке даже слегка понизилась. Так директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий считает, что количество сделок было несколько менее, чем в 2009 г. Небольшое снижение количества сделок отмечено тоже по суммарным результатам крупнейших столичных сетевых агентств недвижимости, пользующихся единой сводной базой данных. На долю таких фирм приходится около 50 процентов всех сделок на рынке недвижимости Киева, и их результаты довольно достоверно отражают тенденции столичного рынка в целом. Хотя, большая часть опрошенных специалистов заявляет все-таки о небольшом увеличении количества сделок.

ЦЕНЫ СЛЕГКА ПОНИЗИЛИСЬ. В отношении расценок из специалистов тоже согласья нет. По заключению аналитиков профессионального портала недвижимости domik.net , за г. киевская жилая недвижимость подешевела приблизительно на 8% (как в долларах, так и в национальной валюте). С учетом же инфляции, думают аналитики, настоящее снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17-20 процента. Средняя стоимость продаваемых квартир с янв. по дек. 2010 г. понизилась приблизительно на 6 процентов. Алексей Холмецкий считает, что за г. цены упали приблизительно на 10 процентов. Владимир Духненко, директор рейтингового агентства "Эксперт-рейтинг", к тому же утверждает, что в течение целого года цены шли вниз. С 1 янв. 2010 г. по 1 янв. 2011 г. средняя реальная стоимость продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 7,28 процента.

По нашим же наблюдениям, полученным в итоге ежемесячного мониторинга ситуации на рынке недвижимости, цены к тому же понизились. Так, однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. м в спальных районах, которые в январе 2010 г. возможно было купить за 50 долларов тыс, теперь предлагаются по 46 долларов-48 тысячи. "Двушки" площадью 42-45 кв. м, которые шли по 68 долларов тыс, теперь выставляются за 65 долларов тыс.

ЧТО БУДЕТ С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ?

По заверениям большей части специалистов, одно из достижений 2010г., - возобновление, впрочем и в скромных масштабах, ипотечного кредитования. Если в 2009 г. мы с трудом отыскали 10 банков, выдающих ипотечные кредиты, то в итоге 2010 г. их было около 30. Понизились и процентные ставки. Если весной этого г. они были в районе 25-30 процента, то в осеннее время - 19-22 процента.

Под какие проценты будет выдаваться ипотека в 2011 г.? По заключению I-го заместителя руководителя управления АО "Сбербанк РФ" Александра Ведяхина, на протяжении г. средняя ставка по ипотечным кредитам понизится с нынешних 19-22 процента до 16 процентов. А это означает, что в 2011 г. больше людей сумеет позволить себе взять ипотечный кредит. Судите сами. Если взять 20 долларов тыс (160 тысяч грн.) на 15 лет под 22 процента годовых, то ежемесячный платеж по аннуитету будет составлять 3050 грн. При ставке же в 16 процентов он будет 2350 грн.

Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко определенные надежды возлагает на то, что уставной фонд государственного ипотечного учреждения был увеличен с 200 миллионов грн. до 2,2 миллиарда грн. "Хотелось бы веровать, - заявляет эксперт, - что сейчас ГИУ займется настоящим рефинансированием ипотечных кредитов. Если ГИУ будет продолжать рефинансировать по ставке 11 процентов, пускай банки накинут еще свои несколько %, у массы людей появится возможность взять ипотечный кредит под 14-15%".

ВЗНОСЫ - МЕНЕЕ. Ожидается и некоторое смягчение условий выдачи кредитов. К примеру, как заявляет Александр Ведяхин, в этом г. вероятно снижение первоначального взноса с 40-50 процента от полной стоимости жилища до 25-30 процента.

Повышение сроков кредитования маловероятно, т.к., по заверениям Александра Ведяхина, у банков теперь есть сложность в привлечении "длинных" ресурсов. По этой причине, как и в 2010 г., средний срок кредитования, вероятнее всего, будет составлять 15 лет.

Вывод из всего вышесказанного возможно сделать следующий: для тех, кому не хватает до покупки жилища, скажем, $20-30 тысячи, дорога будет открыта. Они смогут взять кредит, ежемесячная выплата по которому не будет превышать ежемесячную плату за аренду квартиры. А вот тем, кому не хватает всерьез более, с ипотекой будет труднее. Ведь чем в большей сумме нуждаешься, тем больший будет платеж по кредиту, и тем более нужна будет официальная "белого цвета" зарплата, которую, вероятнее всего, банки будут настойчиво просить и в текущем г..

Ипотека. Миф или реальность

Возобновление ипотечного кредитования является одним из обязательных условий предотвращения II-й волны системного кризиса в Украине. Однако, к докризисному уровню прибыли, ни застройщики, ни банки уже не вернутся.

Банки нередко заявляют о возобновлении ипотечного кредитования, правда, не любой возьмет кредиты под те процентные ставки, которые предлагаются банком. В общем, если у Вас значительная зарплата, накоплена сумма на начальный взнос и Вы готовы воспользоваться ситуацией и купить жилье по дешевке, теперь самое время занятся ипотекой. Правда особенно тешить себя надеждами не приходится: банкиры отказывают в выдаче ипотек 60-80 процентам обратившихся, ведь заемщик должен иметь официальную ежемесячную зарплату не меньше 7-10 тысячи грн., стабильное место работы, дополнительные активы, а порой и платежеспособного поручителя.

Средняя ставка по ипотекам сейчас 20-26 процента в гривне, впрочем до кризиса кредиты обходились в 12-13 процента  в долларах. Наименьший размер первоначального взноса по ипотеке равняется 40-50 процента от стоимости жилища. До кризиса для того что бы купить однокомнатную квартиру у банка было нужно просить 50-70 тысяч долларов. И иметь от 15 до 30 тыся на начальный взнос. Сейчас с той же суммой на начальный взнос возможно занимать в два раза меньшую сумму.

По оценкам специалистов, кредитные ставки по ипотеке в ближайшие г.-1,5едва ли снизятся, и выдаваться ссуды будут по большей части в национальной валюте. Впрочем отдельные банки могут выдаватьдолларовые ипотеки со ставками 15-19,5 процента в г.. Правда, по требованиям НБУ их выдают тем, у кого есть подтвержденный финансовый доход. Однако это невыполнимо даже для владельцев бизнеса.